Une propriété peut être chère sans être exceptionnelle. Et une propriété exceptionnelle n’est pas nécessairement la plus chère du marché.
Après plusieurs années à travailler à Paros et, de plus en plus, à travers les Cyclades, cette distinction est devenue l’une des premières choses que nous expliquons aux acheteurs comme aux propriétaires.
Car sur un marché insulaire, la valeur se mesure rarement au seul nombre de mètres carrés.
Elle naît de la combinaison de l’emplacement, du terrain, de l’architecture, de la rareté et de l’expérience qu’une propriété offre.
L’emplacement - mais pas seulement l’île
« Paros » n’est pas un emplacement. Pas plus que « Sifnos » ou « Mykonos ».
Sur chaque île, les micro-localisations peuvent avoir des dynamiques très différentes.
Une propriété située à quelques minutes à pied d’un village peut avoir une valeur très différente d’une autre située à dix minutes en voiture. Une maison proche d’une plage peut être plus recherchée qu’une propriété bénéficiant d’une vue spectaculaire mais dont l’accès est compliqué. Un environnement agricole peut offrir davantage d’intimité et de terrain, mais moins de commodités.
La question n’est donc jamais simplement : Quelle île ? Mais plutôt : Quelle partie de quelle île, et qu’est-ce que cet emplacement permet réellement de vivre ?
Le terrain autour de la maison
Dans les Cyclades, le terrain peut être aussi important que la maison elle-même.
Une propriété entourée d’oliviers matures, de murs en pierre et d’un paysage naturel possède quelque chose qu’il est impossible de recréer simplement par la suite.
L’intimité compte. Tout comme l’orientation. La topographie. La végétation. La relation avec les propriétés voisines.
Et, particulièrement pour les terrains de grande superficie, leur potentiel en matière d’urbanisme et de construction peut également être déterminant.
C’est pourquoi deux propriétés possédant des maisons de taille similaire peuvent avoir des valeurs radicalement différentes.
La vue
La « vue mer » est probablement l’une des expressions les plus utilisées dans l’immobilier grec. Mais toutes les vues sur la mer ne se valent pas.
Il y a une différence entre :
une échappée partielle entre deux bâtiments ;
un horizon complètement dégagé ;
une vue panoramique sur plusieurs îles ;
une orientation permettant de profiter du coucher du soleil ;
et une vue totalement préservée, dont l’environnement est peu susceptible d’être construit ou modifié.
La vue elle-même n’est qu’une partie de l’équation. Ce qui se trouve entre la maison et l’horizon compte tout autant.
L’architecture
Nous constatons de plus en plus que les acheteurs regardent au-delà de la superficie.
Une maison de 180 m² bien conçue peut être plus désirable qu’une maison de 300 m² mal pensée. Pourquoi ? Parce que l’architecture détermine la manière dont on vit une propriété.
Comment la lumière entre-t-elle ? Comment la maison répond-elle au vent ? Peut-on circuler naturellement entre intérieur et extérieur ? Les chambres offrent-elles suffisamment d’intimité ? Le bâtiment s’inscrit-il dans le paysage ? Les matériaux sont-ils durables et adaptés au lieu ?
Dans les Cyclades, l’architecture peut créer de la valeur lorsqu’elle semble évidente, presque inévitable, comme si cette maison n’avait pu être construite qu’à cet endroit précis.
L’intimité
L’intimité devient de plus en plus précieuse.
À mesure que les îles attirent davantage de visiteurs et que les constructions se développent, disposer d’un environnement préservé, d’une certaine distance avec les propriétés voisines et d’espaces extérieurs soigneusement protégés devient une qualité rare. C’est particulièrement vrai pour les propriétés haut de gamme. Leurs acquéreurs ne recherchent pas nécessairement la maison la plus grande. Ils recherchent souvent la plus grande sensation d’espace autour d’elle.
L’authenticité
Les maisons traditionnelles sont de plus en plus recherchées. Mais l’authenticité ne se résume pas à quelques vieux murs en pierre. Une maison peut être ancienne sans posséder une véritable valeur architecturale. Une autre peut avoir été restaurée avec soin tout en conservant ses proportions d’origine, ses matériaux et son caractère. La question est de savoir si la propriété raconte encore l’histoire du lieu auquel elle appartient. Pour certains acquéreurs, cette histoire peut avoir davantage de valeur qu’une finition contemporaine.
La rareté
Les propriétés les plus précieuses ont souvent un point commun : elles sont difficiles à reproduire.
Une vue exceptionnelle peut être rare. Un grand terrain proche d’un village peut être rare. Une maison traditionnelle bénéficiant d’un emplacement remarquable peut être rare. Un paysage mature peut demander des décennies pour se créer. La rareté crée une forme de résilience.
Et dans des marchés où le foncier et les possibilités de construction sont de plus en plus contraints, cette notion devient particulièrement importante.
Ce qui ne peut pas être changé
Lorsque nous évaluons une propriété, nous séparons souvent ce qui peut être amélioré de ce qui ne peut pas l’être. Une cuisine peut être rénovée. Une salle de bains peut être repensée. Les intérieurs peuvent être modernisés.
Mais on ne peut pas déplacer une montagne. On ne peut pas recréer en quelques années une oliveraie mature. On ne peut pas modifier l’orientation d’un terrain. On ne peut pas toujours créer de l’intimité là où elle n’existe pas. Et on ne peut pas garantir qu’une vue restera dégagée.
C’est pourquoi nous conseillons souvent aux acheteurs de commencer par regarder les éléments structurels, géographiques et permanents. Le reste peut généralement évoluer.
La propriété que nous choisirions
S’il fallait résumer tout cela en un seul principe, ce serait celui-ci : Achetez ce qui est difficile à remplacer.
Une maison peut être rénovée. Une piscine peut être repensée. Les intérieurs peuvent changer.
Mais l’emplacement, le terrain, l’orientation, le paysage, l’intimité et un véritable caractère architectural sont beaucoup plus difficiles à recréer. C’est là que nous pensons que se trouve la valeur à long terme. Pas nécessairement dans la propriété qui impressionne le plus lors de la première visite. Mais dans celle dont on comprend mieux les qualités à mesure que l’on y passe du temps.
Regarder au-delà du prix
Les Cyclades sont devenues des marchés immobiliers de plus en plus sophistiqués. Les acheteurs sont mieux informés. Les propriétés sont conçues avec davantage d’attention. La demande internationale est plus diverse. Et les meilleurs emplacements deviennent de plus en plus rares. Dans ce contexte, le rôle d’un conseiller immobilier devient plus important, et non moins.
Notre travail n’est pas simplement de dire combien coûte une propriété. Il consiste à aider nos clients à comprendre pourquoi elle vaut ce prix, ce qui la rend particulière, ce qui pourrait affecter sa valeur et si elle correspond réellement à leurs attentes.
Car lorsqu’on achète une maison dans les Cyclades, la question la plus importante est rarement : « Est-ce cher ? » Elle est plutôt : « Qu’est-ce que j’achète ici que je ne retrouverai pas facilement ailleurs ? »
C’est là que commence la véritable valeur.
Cet article reflète le point de vue professionnel de Paris London Paros International Real Estate, fondé sur notre expérience du marché immobilier à Paros et dans les Cyclades. Il est proposé à titre d’analyse du marché et ne constitue ni un conseil financier, juridique ou en investissement.
